계약갱신청구권 행사 방법과 임대인이 거절할 수 있는 9가지 사유

목차

• 계약갱신청구권이란 - 주택임대차보호법 제6조의3
• 묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 다릅니다
• 계약갱신청구권 행사 방법과 시기
• 임대인이 거절할 수 있는 9가지 사유
• 갱신되면 임대료는 얼마까지 올릴 수 있나
• 임대인이 실거주로 거절했다가 다시 세를 놓으면
• 갱신 계약 후 해야 할 일
• 분쟁이 생겼을 때
• 자주 묻는 질문
• 이런 경우엔 이렇게
• 정리

계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 근거해 임차인이 한 번, 2년을 더 살 수 있게 하는 권리입니다. 다만 행사할 수 있는 시기가 정해져 있고, 임대인이 거절할 수 있는 사유도 법에 9가지로 한정돼 있습니다. 행사 방법과 시기, 거절 사유 9가지, 갱신 시 임대료 상한, 실거주 거절 후 손해배상까지 공식 자료를 기준으로 정리했습니다. 조문 위주라 5분이면 큰 그림이 잡힙니다.

계약갱신청구권이란 - 주택임대차보호법 제6조의3

계약갱신청구권은 2020년 7월 개정 주택임대차보호법으로 새로 생긴 권리입니다. 임대차 3법 중 하나로 불립니다.

핵심은 세 가지입니다.

• 1회 한정: 임차인은 이 권리를 계약 기간 중 딱 한 번 쓸 수 있습니다.
• 2년 보장: 행사하면 임대차가 2년 더 이어집니다. 최초 2년과 합쳐 최대 4년입니다.
• 거절 사유 제한: 임대인은 법에 정해진 9가지 사유가 아니면 거절할 수 없습니다.

법제처 찾기쉬운 생활법령정보는 임차인이 계약갱신을 요구하면 임대인은 “정당한 사유 없이 거절하지 못합니다”라고 정리합니다(임대차계약의 갱신, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항).

이 권리는 2020년 7월 31일 당시 이미 살고 있던 임대차에도 적용됩니다. 다만 그 전에 임대인이 갱신을 거절하고 이미 제3자와 계약을 맺은 경우에는 적용되지 않습니다.

묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 다릅니다

계약이 자동으로 연장되는 경우가 두 가지라 헷갈립니다. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 별개입니다.

묵시적 갱신은 아무도 아무 말을 안 했을 때 일어납니다. 법제처 안내에 따르면, 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결·갱신된 계약 기준, 그 전 계약은 1개월 전까지) 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 하지 않으면, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다(제6조 제1항). 임차인도 이 기간에 통지하지 않으면 같습니다.

묵시적으로 갱신되면 존속기간은 2년이고, 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있습니다. 통지가 임대인에게 도달하고 “3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다”(제6조의2).

계약갱신청구권은 임차인이 명확하게 요구해야 합니다. 국토교통부는 2020년 해설에서 “개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정”된다고 밝혔습니다(정책브리핑 문답). 묵시적 갱신이 됐다고 해서 갱신청구권을 쓴 것으로 치지 않으므로, 묵시적 갱신 뒤에도 갱신청구권은 그대로 남아 있습니다.

계약갱신청구권 행사 방법과 시기

언제

법제처 안내 기준으로, 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 요구해야 합니다. 이 2개월 기준은 2020년 12월 10일 이후 처음 체결되거나 갱신된 계약에 적용됩니다. 그 전 계약이면 6개월 전부터 1개월 전까지입니다.

이 기간을 놓치면 갱신청구권 행사는 안 되고, 상황에 따라 묵시적 갱신으로 넘어가거나 계약이 끝납니다.

어떻게

법은 방식을 정해두지 않았습니다. 구두로도 되지만, 나중에 “요구한 적 없다”는 다툼을 막으려면 증거가 남는 방식이 안전합니다. 문자메시지, 카카오톡, 이메일, 내용증명 우편 등입니다.

요구할 때는 “계약갱신요구권을 행사한다”는 뜻이 분명히 드러나게 씁니다. “계속 살고 싶다”는 정도로는 나중에 해석이 갈릴 수 있습니다.

갱신되면 어떤 조건인가

법제처는 “갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 「주택임대차보호법」 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다”라고 안내합니다(제6조의3 제3항). 존속기간은 2년입니다.

갱신된 계약도 임차인은 언제든 해지할 수 있고, 통지 도달 후 3개월이면 효력이 생깁니다(제6조의2 준용). 이 중도 해지는 임차인 쪽에서만 할 수 있습니다.

임대인이 거절할 수 있는 9가지 사유

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서는 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우를 아래 9가지로 한정합니다(법제처 안내 기준).

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

몇 가지는 조건이 더 붙습니다.

• 1호 연체는 “연체한 사실”이면 됩니다. 갱신 요구 시점에 밀린 돈을 갚았더라도, 과거에 두 달치가 밀린 적이 있으면 사유가 됩니다.
• 7호 재건축은 계약 때 공사 시기와 기간을 포함한 계획을 구체적으로 알렸거나, 건물이 노후·훼손돼 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이뤄지는 경우로 한정됩니다.
• 8호 실거주는 임대인 본인뿐 아니라 그의 부모·자녀가 들어와 사는 경우도 포함합니다. 이 사유는 뒤에서 다룰 손해배상 문제로 이어집니다.

거절 사유가 없는데도 임대인이 거절하면, 임차인은 갱신을 주장할 수 있습니다. 이 경우는 다툼이 되므로 뒤의 “분쟁이 생겼을 때”를 참고하세요.

갱신되면 임대료는 얼마까지 올릴 수 있나

갱신 시 임대인이 차임이나 보증금을 올려달라고 할 수 있지만, 상한이 있습니다.

법제처는 두 가지 제한을 안내합니다(차임 또는 보증금의 증감청구, 주택임대차보호법 제7조).

• 1년 이내 증액 금지: “임대차계약 또는 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없습니다.”
• 20분의 1(5%) 상한: “약정한 차임이나 임차보증금의 20분의 1의 금액을 초과하여 증액청구를 할 수 없습니다.”

즉 갱신청구권을 써서 갱신하면 종전 임대료의 5%를 넘겨 올릴 수 없습니다. 시·도가 조례로 이 5% 범위 안에서 상한을 더 낮출 수 있으므로, 사는 지역의 조례도 함께 확인합니다.

보증금이나 차임을 올려서 갱신했다면, 올린 부분에 대한 계약서를 따로 쓰고 확정일자를 받아 둡니다. 우선변제권을 지키기 위해서입니다.

개인 상황에 따라 전환율·조례가 달라지므로, 구체적인 상한 금액은 관할 시·군·구나 대한법률구조공단에서 확인하세요.

임대인이 실거주로 거절했다가 다시 세를 놓으면

8호 실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이, 정작 그 집에 살지 않고 다른 사람에게 세를 놓는 경우가 있습니다. 법은 이때 임차인을 보호합니다.

법제처 안내에 따르면, 실거주 사유로 “갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다”(제6조의3 제5항).

손해배상액은 당사자가 미리 합의한 금액이 없으면, 아래 세 가지 중 큰 금액으로 정합니다(제6조의3 제6항).

• 갱신거절 당시 월차임(보증금이 있으면 환산월차임 포함)의 3개월분에 해당하는 금액
• 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액, 그 2년분에 해당하는 금액
• 임대인의 실거주 목적 갱신거절로 임차인이 입은 손해액

여기서 “환산월차임”은 보증금을 법이 정한 전환율(주택임대차보호법 제7조의2)로 월세로 바꾼 값을 말합니다. 이 전환율은 한국은행 기준금리에 연동돼 수시로 바뀌므로 이 글에서는 구체적 수치를 미확인으로 두고 산정 구조만 정리합니다. 실제 청구 금액은 대한법률구조공단이나 변호사 상담에서 확인하세요.

갱신 계약 후 해야 할 일

• 계약서 갱신: 임대료를 올렸다면 올린 부분에 대한 계약서를 새로 쓰고 확정일자를 받습니다.
• 전입신고 유지: 갱신이라 새로 이사하는 것은 아니지만, 전입 상태와 확정일자는 그대로 유지돼야 대항력이 이어집니다.
• 특약 확인: 갱신 계약서에 종전에 없던 불리한 특약이 새로 들어가지 않았는지 봅니다. 갱신은 원칙적으로 종전과 동일 조건입니다.

분쟁이 생겼을 때

거절 사유가 없는데 임대인이 갱신을 거부하거나, 실거주를 이유로 거절한 뒤 세를 놓은 경우처럼 다툼이 생기면 개인이 혼자 판단하기 어렵습니다.

• 주택임대차분쟁조정위원회: 대한법률구조공단·LH·한국부동산원에 설치돼 있습니다. 소송보다 빠르고 비용이 적습니다. 절차는 임대차 분쟁 조정 신청 글에 정리해 두었습니다.
• 대한법률구조공단: 국번 없이 132로 임대차 상담을 받을 수 있습니다.
• 소송: 갱신 거절의 정당성이나 손해배상 청구는 결국 법원 판단입니다. 이 부분은 개인이 결론을 단정하기 어려우니 최종 판단은 변호사 상담에서 확인하세요.

자주 묻는 질문

Q1. 계약갱신청구권은 몇 개월 전에 행사해야 하나요?

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이입니다(2020년 12월 10일 이후 최초 체결·갱신된 계약 기준). 그 전 계약은 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 정확한 만료일은 계약서로 확인하세요.

Q2. 문자로 계약갱신을 요구해도 되나요?

됩니다. 법은 방식을 정하지 않았습니다. 다만 “계약갱신요구권을 행사한다”는 의사가 분명히 드러나야 하고, 나중을 대비해 문자·이메일·내용증명처럼 증거가 남는 방식이 안전합니다.

Q3. 임대인이 실거주한다며 거절했는데 확인할 방법이 있나요?

계약 종료 후 임대인(또는 그 부모·자녀)이 실제로 거주하는지, 아니면 제3자에게 임대했는지가 쟁점입니다. 나중에 전입세대 열람이나 확정일자 부여 현황 확인으로 점검할 수 있지만, 열람 요건과 절차는 개인 상황에 따라 다릅니다. 관할 주민센터나 대한법률구조공단에서 확인하세요.

Q4. 갱신할 때 임대인이 20% 올려달라고 합니다.

갱신청구권을 행사한 갱신이라면 종전 임대료의 5%를 초과할 수 없습니다(제7조, 시행령의 20분의 1). 지역 조례로 더 낮을 수도 있습니다. 다만 갱신청구권을 쓰지 않고 임대차 종료 후 당사자가 합의로 재계약하는 경우에는 이 증액 제한이 적용되지 않습니다(법제처 안내, 대법원 2002다23482 판결). 어느 경우인지 구분해야 합니다.

Q5. 계약갱신청구권을 이미 한 번 썼는데 또 쓸 수 있나요?

아닙니다. “1회에 한하여” 행사할 수 있습니다. 2+2년이 지난 뒤의 재계약에는 이 권리와 5% 상한이 적용되지 않을 수 있습니다. 갱신 횟수를 늘리자는 논의는 계속 있었으나, 2026년 8월 기준 시행된 개정은 없습니다(현행 주택임대차보호법 법률 제21065호, 시행 2026년 1월 2일).

이런 경우엔 이렇게

계약 만료 3개월 전인데 임대인이 아무 말이 없다: 만료 6개월~2개월 전 구간이면 지금 갱신청구권을 행사하세요. 문자로 “계약갱신요구권을 행사합니다”라고 보내고 발송 화면을 저장합니다. 아무 통지 없이 2개월 전을 넘기면 묵시적 갱신이 될 수 있습니다.

임대인이 실거주한다며 나가라고 한다: 8호 사유라 원칙적으로 거절할 수 있습니다. 다만 갱신됐을 기간 안에 임대인 측이 살지 않고 세를 놓으면 손해배상 대상입니다. 이사 후에도 그 집의 임대차 현황을 확인해 둘 수 있습니다.

정리

• 계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 근거하며, 1회, 2년(최대 4년) 보장입니다.
• 행사 시기는 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이(구 계약은 1개월 전까지)이고, 증거가 남는 방식으로 요구합니다.
• 임대인은 법에 정해진 9가지 사유가 아니면 거절할 수 없습니다.
• 갱신 시 임대료 인상은 종전의 5%가 상한이고, 1년 이내에는 올릴 수 없습니다.
• 실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 세를 놓으면 손해배상 대상이며, 산정액은 세 가지 중 큰 금액입니다.
• 금액·자격·다툼은 개인 상황에 따라 다르므로 최종 확인은 관할 지자체나 대한법률구조공단에서 하세요.

바로 따라 하기 체크리스트

• 계약서에서 임대차 만료일을 확인했다
• 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이인지 확인했다
• 문자나 내용증명으로 계약갱신요구권 행사 의사를 분명히 보냈고 발송 기록을 저장했다
• 임대인이 요구한 인상액이 종전 임대료의 5% 이내인지 확인했다
• 임대료를 올려 갱신했다면 그 부분 계약서를 쓰고 확정일자를 받았다

행사 시기나 거절 사유 해석이 헷갈리면 상황을 댓글로 남겨 주세요. 확인해 답변드립니다.

참고한 공식 문서

• 주택임대차 - 임대차계약의 갱신 - 찾기쉬운 생활법령정보(법제처): 묵시적 갱신 요건·효과·해지(주택임대차보호법 제6조·제6조의2), 계약갱신요구권 행사 시기·1회·2년·조건(제6조의3), 거절 사유 9호(제1항 단서), 실거주 거절 후 재임대 시 손해배상(제5·6항), 국토교통부 2020.07.30 보도자료 Q&A
• 주택임대차 - 차임 또는 보증금의 증감청구 - 찾기쉬운 생활법령정보(법제처): 증액 1년 이내 금지, 20분의 1(5%) 상한(주택임대차보호법 제7조), 증액분 계약서·확정일자
• 2+2년 계약갱신·5% 상한, 문답으로 살펴본 개정 임대차보호법 - 대한민국 정책브리핑: 국토교통부의 계약갱신요구권 명확한 의사표시 요건, 존속 중 계약 적용, 5% 상한 적용 범위
• 주택임대차보호법 - 국가법령정보센터: 현행 법률 제21065호(시행 2026년 1월 2일, 타법개정) — 계약갱신요구권(제6조의3) 본문은 2020년 신설 이후 실질 개정 없음, 갱신 횟수 확대 등 시행된 개정 없음

위 내용은 2026년 8월 31일 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 정책브리핑, 국가법령정보센터를 직접 확인한 기준입니다. 주택임대차보호법과 조례, 시행령의 세부 수치(전환율 등)는 개정될 수 있으니 국가법령정보센터와 관할 지자체에서 다시 확인하세요.