전세보증금 분쟁, 소송 전에 조정부터 신청하는 법

목차

1. 임대차 분쟁 조정 신청, 어디에 어떻게 하나
2. 조정 신청이 거부되는 경우 6가지
3. 신청 후 어떻게 진행되나 — 개시부터 성립까지
4. 조정이 성립되면 생기는 효력
5. 조정 신청 비용은 얼마인가
6. 1편(임차권등기명령)과는 어떤 순서로 진행하나
7. 자주 묻는 질문
8. 사례로 보는 흐름
9. 정리

임대차 분쟁 조정 신청을 하면 전세보증금 반환이 늦어져도 곧바로 소송으로 갈 필요가 없습니다. 소송보다 짧은 기간 안에, 적은 비용으로 문제를 해결할 수 있습니다. 이 글은 신청 방법부터 조정 성립의 효력까지, 순서대로 정리합니다.

⚠️ 이 글은 절차와 법령 근거를 안내할 뿐, 개별 사건의 조정 성립 가능성이나 결과를 보장하지 않습니다. 개인 상황에 따라 다르며 최종 확인은 관할 조정위원회나 대한법률구조공단(132) · 변호사 상담을 통해 하시기 바랍니다.

1. 임대차 분쟁 조정 신청, 어디에 어떻게 하나

주택임대차분쟁조정위원회는 대한법률구조공단·한국부동산원·한국토지주택공사(LH)의 지부·지사에 설치돼 있습니다. 주택임대차보호법 제14조 제1항은 이렇게 정합니다.

"대통령령으로 정하는 바에 따라 「법률구조법」 제8조에 따른 대한법률구조공단(이하 "공단"이라 한다)의 지부, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 "공사"라 한다)의 지사 또는 사무소 및 「한국감정원법」에 따른 한국감정원(이하 "감정원"이라 한다)의 지사 또는 사무소에 주택임대차분쟁조정위원회(이하 "조정위원회"라 한다)를 둔다."

조정위원회가 다루는 분쟁 유형은 제14조 제2항에 네 가지로 정해져 있습니다.

"1. 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁 2. 임대차 기간에 관한 분쟁 3. 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁 4. 임차주택의 유지ㆍ수선 의무에 관한 분쟁 5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 주택임대차에 관한 분쟁"

전세보증금 반환 문제는 3호에 해당합니다. 신청은 해당 주택이 소재하는 지역을 관할하는 조정위원회에 합니다(제21조 제1항). 대한법률구조공단 조정위원회 기준으로 서울중앙지부(서울·강원)·수원지부(인천·경기)·대전지부(대전·세종·충북·충남)·대구지부(대구·경북)·부산지부(부산·울산·경남)·광주지부(전남·광주·전북·제주) 6곳으로 나뉘며, 방문·온라인·전화 예약으로 신청할 수 있습니다(대한법률구조공단 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회 「이용안내」).

2. 조정 신청이 거부되는 경우 6가지

신청한다고 전부 접수되는 것은 아닙니다. 조정위원회 위원장은 다음 경우 신청을 각하합니다(제21조 제3항).

"1. 이미 해당 분쟁조정사항에 대하여 법원에 소가 제기되거나 조정 신청이 있은 후 소가 제기된 경우 2. 이미 해당 분쟁조정사항에 대하여 「민사조정법」에 따른 조정이 신청된 경우나 조정신청이 있은 후 같은 법에 따른 조정이 신청된 경우 3. 이미 해당 분쟁조정사항에 대하여 이 법에 따른 조정위원회에 조정이 신청된 경우나 조정신청이 있은 후 조정이 성립된 경우 4. 조정신청 자체로 주택임대차에 관한 분쟁이 아님이 명백한 경우 5. 피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지한 경우 6. 신청인이 정당한 사유 없이 조사에 응하지 아니하거나 2회 이상 출석요구에 응하지 아니한 경우"

🔴 함정: 5호를 보면 임대인이 "조정에 응하지 않겠다"고만 통지해도 각하될 수 있습니다. 조정은 양측이 동의해야 진행되는 절차이지, 신청만으로 강제되는 절차가 아닙니다. 이 때문에 이미 대화가 완전히 끊긴 상황이라면 조정보다 지급명령·소송이 더 빠를 수 있습니다(시리즈 1편 참고).

3. 신청 후 어떻게 진행되나 — 개시부터 성립까지

절차는 접수 즉시 시작됩니다. 제22조 제1항은 "조정위원회의 위원장은 신청인으로부터 조정신청을 접수한 때에는 지체 없이 조정절차를 개시하여야 한다"고 정합니다. 개시 후에는 조사가 이어집니다.

"조정위원회는 조정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우 신청인, 피신청인, 분쟁 관련 이해관계인 또는 참고인에게 출석하여 진술하게 하거나 조정에 필요한 자료나 물건 등을 제출하도록 요구할 수 있다." (제24조 제1항)

조정안이 만들어지면 각 당사자에게 통지되고, 통지받은 날부터 14일 이내 서면으로 수락 의사를 표시해야 합니다. 원문입니다.

"제1항에 따라 조정안을 통지받은 당사자가 통지받은 날부터 14일 이내에 수락의 의사를 서면으로 표시하지 아니한 경우에는 조정을 거부한 것으로 본다." (제26조 제2항)

양측이 모두 수락하면 "조정안과 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로" 봅니다(제26조 제3항). 전체 처리기간은 제23조에 정해져 있습니다.

"조정위원회는 분쟁의 조정신청을 받은 날부터 60일 이내에 그 분쟁조정을 마쳐야 한다. 다만, 부득이한 사정이 있는 경우에는 조정위원회의 의결을 거쳐 30일의 범위에서 그 기간을 연장할 수 있다." (제23조 제1항)

즉 최대 90일 안에는 결론이 납니다. 소송이 통상 수개월~1년 이상 걸리는 것과 비교하면 짧은 편입니다(소송 기간 자체는 사건마다 달라 미확인).

4. 조정이 성립되면 생기는 효력

조정이 성립되면 단순한 합의로 끝나지 않습니다. 강제집행을 승낙하는 문구가 포함된 조정서는 특별한 효력을 갖습니다. 제27조 원문입니다.

"제26조제4항 후단에 따라 강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 기재된 조정서의 정본은 「민사집행법」 제56조에도 불구하고 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가진다. 다만, 청구에 관한 이의의 주장에 대하여는 같은 법 제44조제2항을 적용하지 아니한다."

즉 조정서에 강제집행 승낙 문구가 들어가면, 별도로 소송을 거치지 않고도 임대인 재산에 강제집행을 신청할 수 있는 집행권원(강제집행을 할 수 있는 자격을 증명하는 서류)과 같은 효력이 생깁니다. 이는 시리즈 1편에서 다룬 확정판결·확정 지급명령과 같은 급의 효력입니다. 다만 조정 자체가 성립하지 않으면(임대인이 거부하거나 14일 내 수락 의사가 없으면) 이 효력은 발생하지 않고, 지급명령이나 소송으로 넘어가야 합니다.

5. 조정 신청 비용은 얼마인가

한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 공식 「수수료 안내」 페이지는 주택임대차보호법 제21조 제1항에 근거해 조정목적의 값(분쟁 금액)에 따라 수수료를 이렇게 정합니다.

조정목적의 값	수수료
1억원 미만	10,000원
1억원 이상 3억원 미만	20,000원
3억원 이상 5억원 미만	30,000원
5억원 이상 10억원 미만	50,000원
10억원 이상	100,000원
산정 불가	10,000원

전세보증금 반환 분쟁이라면 보통 보증금 액수가 조정목적의 값이 됩니다. 수수료는 면제되는 경우도 있습니다. 「주택임대차보호법 시행령」 제33조 제2항에 따라 우선변제를 받을 수 있는 임차인(주택임대차보호법 제8조), 기초생활수급자, 독립유공자·국가유공자 등 예우 대상자, 한부모가족지원법 지원대상자 등이 해당하면 수수료를 면제받을 수 있습니다. 신청 후 조정위원회 회의가 소집되기 전에 신청을 취하하면 납부한 수수료의 2분의 1을 환급받을 수도 있습니다(같은 시행령 제33조 제3항).

정확한 조정목적의 값 산정 기준(보증금 전액인지, 다투는 차액만인지)은 이번 조사로 확인하지 못했습니다. 위 두 공식 페이지(신청 절차·수수료)에는 산정 방식에 대한 구체 설명이 없었습니다. 신청 전 관할 조정위원회에 직접 문의해 확인하시길 권합니다. 개인 상황에 따라 다르며 최종 확인은 관할 조정위원회에서 하시기 바랍니다.

6. 1편(임차권등기명령)과는 어떤 순서로 진행하나

조정 신청과 임차권등기명령은 서로 대체하는 절차가 아니라 별개입니다. 시리즈 1편에서 다룬 임차권등기명령은 "이사를 가도 대항력·우선변제권을 잃지 않기 위한" 절차이고, 이번 편의 조정 신청은 "소송 없이 돈을 받아내기 위한" 절차입니다.

이사가 급한 상황이라면 조정 결과를 기다리지 말고 임차권등기명령부터 마치는 것이 안전합니다. 조정은 최대 90일이 걸릴 수 있는데, 그사이 이사를 가면서 전출신고를 하면 대항력·우선변제권을 잃을 수 있기 때문입니다(1편 2장 참고). 이사가 급하지 않다면 조정 신청과 임차권등기명령을 동시에 진행해도 무방합니다. 조정이 성립하지 않으면 지급명령이나 소송으로 넘어가면 됩니다 — 조정 신청 자체가 이후 절차를 막지 않습니다.

7. 자주 묻는 질문

Q1. 임대인이 조정에 응하지 않겠다고 하면 어떻게 되나요?
피신청인이 조정절차에 응하지 않겠다는 의사를 통지하면 신청이 각하됩니다(제21조 제3항 제5호). 이 경우 지급명령이나 소송으로 바로 넘어가는 것이 현실적입니다.

Q2. 조정 신청 중에도 이사를 가도 되나요?
법적으로 막혀 있지는 않지만, 이사와 전출신고를 하면 대항력·우선변제권을 잃을 수 있습니다. 이사가 필요하다면 조정 결과를 기다리지 말고 먼저 임차권등기명령을 마치는 것이 안전합니다. 개인 상황에 따라 다르며 최종 확인은 법률 전문가 상담을 권합니다.

Q3. 조정 신청 수수료는 얼마인가요?
조정목적의 값에 따라 1만 원(1억 원 미만)부터 10만 원(10억 원 이상)까지입니다. 우선변제 임차인, 기초생활수급자 등은 면제 대상이 될 수 있습니다(주택임대차보호법 시행령 제33조 제2항). 개인 상황에 따라 다르며 최종 확인은 관할 조정위원회에서 하시기 바랍니다.

Q4. 조정이 성립되면 바로 강제집행할 수 있나요?
조정서에 강제집행을 승낙하는 취지의 문구가 기재돼 있어야 합니다. 그런 문구 없이 조정만 성립한 경우에는 민사상 합의로서의 효력만 갖습니다(주택임대차보호법 제26조, 제27조).

Q5. 조정이 성립되지 않으면 처음부터 다시 시작해야 하나요?
조정 신청 자체가 지급명령이나 소송을 막지 않으므로, 조정이 불성립되면 시리즈 1편에서 다룬 지급명령이나 보증금반환청구 소송으로 넘어가면 됩니다. 처리기간(최대 90일)만큼의 시간은 소요됩니다.

8. 사례로 보는 흐름

세입자 B씨는 계약 만료 뒤에도 임대인이 보증금 반환을 미루자, 소송보다 먼저 관할 조정위원회에 임대차 분쟁 조정을 신청했습니다. 신청 접수 즉시 조정절차가 개시됐고(제22조 제1항), 조정위원회가 임대인과 세입자 양측의 진술을 듣는 조사 과정을 거쳤습니다(제24조 제1항). 이후 조정안이 통지됐고, 양측이 14일 이내에 수락 의사를 서면으로 표시하면서 조정이 성립됐습니다(제26조 제2항·제3항). 조정서에 강제집행을 승낙하는 문구가 포함돼 있어, 별도 소송 없이도 집행권원과 같은 효력을 가진 서류를 확보할 수 있었습니다(제27조).

(이 사례는 위 조문들이 실제로 어떻게 이어지는지 보여주는 구성이며, 특정 개인의 실화가 아닙니다. 실제 소요 기간·조정 성립 여부는 사건마다 다르므로 미확인으로 남겨 둡니다.)

9. 정리

• 조정위원회는 대한법률구조공단·한국부동산원·LH 지부에 설치돼 있고, 해당 주택 소재지 관할 조정위원회에 신청합니다.
• 임대인이 응하지 않겠다고 통지하면 신청이 각하될 수 있습니다.
• 처리기간은 최대 90일(60일+연장 30일)입니다.
• 강제집행 승낙 문구가 포함된 조정서는 집행권원과 같은 효력을 갖습니다.
• 수수료는 조정목적의 값에 따라 1만~10만 원이며, 면제·환급 대상이 있습니다.
• 이사가 급하면 조정 결과를 기다리지 말고 임차권등기명령부터 마쳐야 합니다.

✅ 바로 따라 하기 체크리스트

• 분쟁 내용이 조정위원회 심의 대상 4가지(차임·보증금 증감, 임대차 기간, 보증금·주택 반환, 유지·수선 의무) 중 하나인지 확인
• 해당 주택 소재지 관할 조정위원회를 확인하고 방문·온라인·전화 중 신청 방법을 선택
• 임대인이 조정에 응할 의사가 있는지 미리 가늠(응하지 않으면 각하될 수 있음)
• 수수료 면제 대상에 해당하는지 확인
• 이사가 급하다면 조정 신청과 별개로 임차권등기명령도 함께 준비

전세보증금 문제는 어떤 절차를 먼저 쓰느냐에 따라 걸리는 시간과 비용이 달라집니다. 이 글에서 막히는 부분이 있으면 댓글로 남겨 주세요. 이사가 급한 상황이라면 시리즈 1편 전세보증금 반환, 이사 전에 이 순서부터 밟아야 합니다를 먼저 확인해보시기 바랍니다.

참고한 공식 문서

• 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」 [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정] 제14조, 제21조, 제22조, 제23조, 제24조, 제26조, 제27조
• 대한법률구조공단 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회, 「이용안내 – 분쟁조정신청 안내」
• 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회, 「수수료 안내」