확정일자 받는 법 (전입신고와 같은 날 해야 하는 이유)

목차

• 확정일자와 전입신고는 다른 절차다
• 확정일자 받는 법 — 어디서, 무엇을 들고
• 확정일자 전입신고, 왜 같은 날 함께 해야 하는가
• 우선변제권이 생기는 시점
• 확정일자를 받아도 소용없는 경우
• 이사 전에 확인할 것 — 등기부등본
• 이사를 가야 할 때 — 임차권등기명령
• 자주 묻는 질문 · 이런 상황이라면 · 정리

확정일자 받는 법 자체는 어렵지 않지만, 전입신고와 순서가 어긋나면 우선변제권을 놓칠 수 있습니다. 계약서를 들고 주민센터에 가면 몇 분이면 끝나는 일이지만, 이 순서를 몰라 보증금을 못 지키는 경우가 많습니다. 이 글은 법제처 생활법령정보를 기준으로 확정일자와 전입신고의 순서, 우선변제권이 생기는 시점, 자주 하는 실수를 정리했습니다. 조문 위주라 5분이면 큰 그림이 잡힙니다.

확정일자와 전입신고는 다른 절차다

두 가지를 한 번에 하다 보니 같은 것으로 아는 분이 많은데, 목적도 근거 법도 다릅니다.

확정일자는 “증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자”입니다(법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「대항력 및 우선변제권 취득」). 계약서에 도장을 받아 두는 것이라고 보면 됩니다.

전입신고는 주민등록을 옮기는 절차입니다. 주민등록법상 새 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 해야 합니다(주민등록법 제10조·제11조·제16조 제1항).

이 둘이 각각 어떤 권리로 이어지는지가 핵심입니다.

• 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 대항력이 있으면 집이 팔려도 새 집주인에게 임차권을 주장할 수 있습니다.
• 여기에 확정일자까지 갖추면 우선변제권이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조의2). 집이 경매·공매로 넘어가면 후순위 담보권자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다.

확정일자 받는 법 — 어디서, 무엇을 들고

확정일자는 주택임대차계약서 원본을 소지하고 아래 기관 중 한 곳에서 받습니다(주택임대차보호법 제3조의6 제1항, 「확정일자 부여 규칙」 제2조 제1항).

• 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터
• 시·군·구의 출장소
• 지방법원 및 그 지원과 등기소
• 공증인

전입신고를 하러 주민센터에 가는 김에 창구에서 확정일자까지 함께 받는 것이 일반적입니다. 전자계약(정보처리시스템)으로 계약을 체결한 경우에는 전자계약증서에 온라인으로 확정일자 부여를 신청할 수 있고, 이때 신청은 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소에 합니다(「확정일자 부여 규칙」 제2조의2).

확정일자부에는 확정일자번호, 확정일자 부여일, 임대인·임차인 인적사항, 주택 소재지, 임대차 목적물, 임대차 기간, 차임·보증금, 신청인 성명과 주민등록번호 앞 6자리가 기재됩니다(주택임대차보호법 시행령 제4조 제1항). 창구에서 계약서에 도장을 찍어 주는 것이 이 확정일자부 등재와 연결됩니다.

수수료는 600원입니다. 계약증서가 4장을 초과하면 초과하는 4장마다 100원이 더 붙습니다(「확정일자 부여 규칙」 제8조). 기초생활수급자, 한부모가족 보호대상자, 국가유공자 등은 면제됩니다. 이 금액은 규칙 개정으로 바뀔 수 있으니 방문 전 해당 기관에 확인하세요.

계약서가 이 요건을 갖춰야 확정일자 효력이 있다

「확정일자 부여 규칙」 제3조는 계약서 요건을 정합니다.

1. 임대인·임차인 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 차임·보증금이 적힌 완성된 문서여야 합니다. 주택과 기간이 없는 영수증 등에 확정일자를 받아도 우선변제권의 효력은 발생하지 않습니다.
2. 계약당사자의 서명 또는 기명날인이 있어야 합니다.
3. 빈 공간에는 직선·사선을 긋고 도장을 찍어야 합니다.
4. 정정한 부분은 여백에 정정 글자 수를 적고 서명·날인해야 합니다.
5. 계약증서가 두 장 이상이면 간인(間印)이 있어야 합니다.
6. 이미 확정일자가 부여되지 않았어야 합니다(재계약으로 내용을 추가 기재한 경우는 예외).

확정일자 전입신고, 왜 같은 날 함께 해야 하는가

우선변제권은 대항요건(주택 인도 + 전입신고)과 확정일자를 모두 갖춰야 생깁니다. 하나라도 늦으면 그 시점까지 미뤄집니다.

대법원은 이렇게 정리합니다.

주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생긴다 (대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결)

즉 이사 당일에 전입신고와 확정일자를 함께 마치면, 그 다음 날 0시에 우선변제권이 발생합니다. 이 하루의 공백 동안 집주인이 근저당을 설정하면, 그 근저당이 내 보증금보다 앞섭니다.

우선변제권이 생기는 시점

정리하면 두 축입니다.

• 확정일자는 받은 그 날 효력이 생깁니다.
• 대항요건은 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시에 효력이 생깁니다.

우선변제권은 이 둘 중 늦은 쪽을 기준으로 발생합니다. 그래서 확정일자를 아무리 일찍 받아도 전입신고가 늦으면 소용이 없고, 반대로 전입신고만 하고 확정일자를 나중에 받으면 그 나중 날짜가 기준이 됩니다.

경매·공매에서 실제로 얼마를 우선 변제받는지는 선순위 권리, 배당 순서, 소액임차인 여부에 따라 달라집니다. 개별 사안의 확인은 대한법률구조공단(132)이나 LH 전월세지원센터(1600-1004)에서 하세요.

확정일자를 받아도 소용없는 경우

• 전입신고를 안 했거나 늦게 한 경우 — 우선변제권은 대항요건을 갖춘 다음 날부터입니다. 확정일자만으로는 부족합니다.
• 계약서가 요건 미달인 경우 — 위의 6가지 요건을 벗어난 문서에 확정일자를 받으면 우선변제권 효력이 없습니다.
• 선순위 근저당이 이미 있는 경우 — 등기부에 근저당이 먼저 잡혀 있으면, 확정일자를 갖춰도 그 근저당보다 뒤입니다. 이때는 확정일자·전입신고에 더해 전세보증금 반환보증 같은 다른 안전장치를 함께 고려해야 합니다.

이사 전에 확인할 것 — 등기부등본

확정일자·전입신고는 ‘내 순위를 지금부터 확보’하는 조치이지, 이미 잡힌 선순위 권리를 없애 주지는 않습니다. 그래서 계약 전과 잔금·이사 당일에 등기부등본(등기사항전부증명서)을 떼어 근저당·가압류·신탁 여부를 확인해야 합니다. 대법원 인터넷등기소에서 열람·발급할 수 있습니다.

근저당 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집값을 넘는지 따져 보고, 넘으면 계약을 다시 생각하거나 보증보험을 검토합니다.

이사를 가야 할 때 — 임차권등기명령

대항력과 우선변제권은 점유와 주민등록을 유지하는 동안 존속합니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가면 대항요건이 깨져 권리를 잃을 수 있습니다.

이때 임차권등기명령을 신청하면, 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 단 임차권등기명령은 ‘임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우’에 신청할 수 있습니다. 절차는 전세보증금 분쟁, 소송 전에 조정부터 신청하는 법과 함께 보면 흐름이 잡힙니다. 계약 갱신 국면이라면 계약갱신청구권 행사 방법도 참고하세요.

자주 묻는 질문

Q1. 전입신고와 확정일자, 꼭 같은 날 해야 하나요?

법이 ‘같은 날’을 강제하지는 않습니다. 다만 우선변제권은 둘 중 늦은 쪽을 기준으로 생기고, 그사이 근저당이 잡히면 뒤로 밀립니다. 그래서 이사 당일 함께 마치는 것이 가장 안전합니다.

Q2. 확정일자를 온라인으로 받을 수 있나요?

전자계약(정보처리시스템)으로 계약을 체결한 경우에는 전자계약증서에 온라인으로 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다(「확정일자 부여 규칙」 제2조의2). 종이 계약서는 방문해서 받습니다. 지자체별 시행 현황은 미확인이니 관할 주민센터에 확인하세요.

Q3. 확정일자 받은 계약서를 잃어버렸어요.

확정일자를 부여한 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소에서 확정일자부를 열람해 확정일자를 받은 사실을 증명하면 우선변제권을 주장할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의6 제3항, 시행령 제5조·제6조).

Q4. 계약서에 도장 대신 서명만 했는데 확정일자가 되나요?

됩니다. 규칙 제3조는 ‘서명 또는 기명날인’을 요구합니다. 다만 빈 공간 처리와 간인 등 다른 요건도 함께 갖춰야 합니다.

Q5. 배우자나 자녀 이름으로 전입신고해도 대항력이 유지되나요?

대법원은 임차인 본인뿐 아니라 배우자·자녀 등 가족의 주민등록도 대항요건에 포함된다고 봅니다(대법원 1987. 10. 26. 선고 87다카14 판결). 임차인만 잠시 주민등록을 옮겨도 가족 주민등록이 유지되면 대항력을 잃지 않습니다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결).

이런 상황이라면

오늘 이사했고 아직 아무것도 안 했다면 — 계약서 원본을 챙겨 주민센터에 가서 전입신고와 확정일자를 한 번에 처리합니다. 당일에 마치면 다음 날 0시부터 우선변제권이 생깁니다.

계약서에 확정일자만 받고 전입신고를 안 했다면 — 우선변제권이 아직 없는 상태입니다. 오늘이라도 전입신고를 마칩니다. 우선변제권 기준일은 전입신고를 마친 다음 날이 됩니다.

정리

• 확정일자와 전입신고는 다른 절차입니다. 확정일자는 계약서 존재 증명, 전입신고는 주민등록 이전입니다.
• 우선변제권은 대항요건(인도+전입신고)과 확정일자를 모두 갖춰야 생깁니다(주택임대차보호법 제3조의2).
• 대항요건은 마친 다음 날 0시, 확정일자는 받은 그 날 효력. 우선변제권은 늦은 쪽 기준.
• 이사 당일 전입신고와 확정일자를 함께 마치는 것이 가장 안전합니다.
• 선순위 근저당은 확정일자로 뒤집을 수 없으니 이사 전에 등기부등본을 확인합니다.
• 개인 사정에 따라 결과가 달라질 수 있으며, 최종 확인은 대한법률구조공단(132)이나 LH 전월세지원센터(1600-1004)에서 하세요.

바로 따라 하기 체크리스트

• 계약서 원본이 규칙 제3조 요건(완성 문서·서명 또는 날인·빈칸 처리·간인)을 갖췄는지 확인
• 이사 당일 주민센터에서 전입신고 + 확정일자 함께 처리
• 전입한 날부터 14일 이내 전입신고 완료(주민등록법 제16조)
• 잔금·이사 당일 등기부등본을 떼어 근저당·가압류 재확인
• 확정일자 받은 계약서를 사진으로 보관
• 임대차 종료 후 보증금을 못 받고 이사해야 하면 임차권등기명령 신청

참고한 공식 문서

• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「주택임대차 > 보증금의 보호 > 대항력 및 우선변제권 취득」: 대항력·우선변제권 요건(주택임대차보호법 제3조·제3조의2), 확정일자부여기관(제3조의6), 계약서 요건과 수수료(「확정일자 부여 규칙」 제3조·제8조), 우선변제권 발생시기(대법원 98다46938), 가족 주민등록 판례(87다카14·95다30338)
• 정부24 「전입신고」: 전입신고 절차·신청 방법

이 글의 사실 정보는 법제처 찾기쉬운 생활법령정보와 정부24 공식 안내만을 근거로 했습니다. 위 내용은 2026년 9월 1일 각 페이지를 직접 확인한 기준이며, 법령·규칙 개정으로 수수료와 절차가 바뀔 수 있습니다.