상가 권리금 회수, 임대인이 막으면 이렇게 대응합니다

상가 권리금은 임대차가 끝날 때 새 임차인에게서 받는 것이 원칙이고, 임대인은 이 회수기회를 방해하면 안 됩니다. 방해행위 4가지와 정당한 사유, 손해배상 기준을 법령 원문으로 정리했습니다. 개인 사건의 승패를 예측하는 것이 아니라 제도의 요건과 절차를 안내합니다.

아래 내용은 「상가건물 임대차보호법」과 법제처 「찾기쉬운 생활법령정보」를 근거로 했고, 법령은 바뀔 수 있으므로 실제 적용은 대한법률구조공단이나 변호사 상담에서 다시 확인하세요.

목차

• 상가 권리금이란 무엇인가
• 권리금은 원래 누구에게 받나
• 권리금 회수기회 보호, 임대인이 하면 안 되는 4가지
• 정당한 사유로 인정되는 경우
• 임대인의 손해배상 책임
• 권리금 보호가 적용되지 않는 경우
• 상가가 커도(환산보증금 초과) 권리금은 보호되나
• 표준권리금계약서
• 자주 묻는 질문
• 사례와 정리

상가 권리금이란 무엇인가

「상가건물 임대차보호법」 제10조의3 제1항은 권리금을 이렇게 정의합니다.

"권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다."

쉽게 말해 가게 자리, 단골, 노하우처럼 눈에 보이지 않는 가치까지 포함해 다음 사람에게 넘길 때 받는 돈입니다. 법에서 정한 권리금 계약은 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"입니다(같은 조 제2항).

권리금은 원래 누구에게 받나

가장 헷갈리는 부분입니다. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보는 이렇게 설명합니다.

"권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고, 보증금과는 달리 임대인에게 그 지급을 구할 수 없는 것이 일반적입니다."

즉 권리금은 임대인이 아니라 새로 들어오는 임차인에게서 받는 것이 원칙입니다. 다만 판례는 임대인이 반환 약정을 했거나, 중도 해지로 약정 기간을 못 채웠거나, 임대인이 영업 가치를 도로 넘겨받는 등 특별한 사정이 있으면 임대인도 권리금의 전부나 일부를 반환할 의무를 진다고 봅니다(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결, 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결). 이런 특별한 사정이 없다면, 법이 보호하는 것은 "임대인에게 직접 받는 권리금"이 아니라 "새 임차인에게서 권리금을 받을 기회를 임대인이 막지 못하게 하는 것"입니다.

권리금 회수기회 보호, 임대인이 하면 안 되는 4가지

「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 아래 행위를 하면 안 된다고 정합니다.

"임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다."

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 주변 상가의 차임·보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

즉 임대인이 새 임차인에게 웃돈을 요구하거나, 일부러 터무니없는 조건을 걸거나, 이유 없이 계약을 거절하는 방식으로 사실상 권리금 회수를 막으면 이 규정을 위반한 것입니다.

정당한 사유로 인정되는 경우

위 4번(정당한 사유 없는 계약 거절)과 관련해, 다음 경우에는 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다(제10조의4 제2항).

1. 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

또한 제1항 단서는 계약갱신을 거절할 수 있는 제10조 제1항의 사유(3기 차임 연체, 거짓이나 부정한 방법으로 임차, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 철거·재건축 필요 등)가 있으면 권리금 보호도 적용하지 않는다고 정합니다.

임대인의 손해배상 책임

임대인이 위 방해행위를 해서 임차인에게 손해가 생기면 배상 책임을 집니다.

"임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다."(제10조의4 제3항)

즉 배상액은 신규임차인과 약정한 권리금과, 종료 시점의 시세 권리금 중 더 작은 쪽이 상한입니다. 이 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다(같은 조 제4항).

임차인에게도 협조 의무가 있습니다. 신규임차인이 되려는 자의 자력이나 의무 이행 능력에 관해 자신이 아는 정보를 임대인에게 제공해야 합니다(같은 조 제5항).

권리금 보호가 적용되지 않는 경우

제10조의5는 아래 상가건물 임대차에는 권리금 회수기회 보호 규정(제10조의4)을 적용하지 않는다고 정합니다.

1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 전통시장은 제외)
2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우

즉 대형마트·백화점 같은 대규모점포 내 매장은 보호 대상에서 빠지지만, 전통시장 안 점포는 예외적으로 보호받습니다.

상가가 커도(환산보증금 초과) 권리금은 보호되나

「상가건물 임대차보호법」은 원래 일정 보증금(환산보증금)을 초과하는 임대차에는 적용하지 않는 것이 원칙입니다(제2조 제1항 단서). 환산보증금은 시행령 제2조가 지역별로 정합니다(2026년 9월 기준).

지역	환산보증금 기준액
서울특별시	9억원
과밀억제권역(서울 제외)·부산광역시	6억 9천만원
그 외 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주	5억 4천만원
그 밖의 지역	3억 7천만원

보증금 외에 월세가 있으면 월세에 100을 곱한 금액을 더해 환산합니다(시행령 제2조 제3항, "1분의 100"). 그런데 권리금 조항은 이 기준과 무관하게 적용됩니다.

"제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다."(제2조 제3항)

즉 환산보증금이 서울 9억원을 넘는 큰 상가라도 권리금 회수기회 보호(제10조의3~10조의9)는 그대로 적용됩니다.

표준권리금계약서

국토교통부는 법무부와 협의해 표준권리금계약서를 정해 사용을 권장할 수 있습니다(제10조의6). 권리금액, 임차인의 임대차 계약 현황, 이전되어야 할 대상의 범위를 특정해 적고, 권리금 계약 체결 이후 임대차계약이 체결되지 못하면 권리금 계약은 무효가 되어 계약금 등을 반환해야 하는 내용을 담고 있습니다. 국토교통부(www.molit.go.kr) 홈페이지에서 양식을 확인할 수 있습니다.

권리금 평가가 필요하면 국토교통부가 고시하는 감정평가 절차·방법 기준을 참고할 수 있습니다(제10조의7).

자주 묻는 질문

Q1. 권리금을 임대인에게 직접 달라고 할 수 있나요?
원칙적으로는 안 됩니다. 권리금은 새로운 임차인에게서 받는 것이 일반적이며, 임대인은 권리금 자체를 줄 의무가 없습니다. 다만 반환 약정이 있거나 중도 해지로 약정 기간을 못 채운 경우처럼 특별한 사정이 있으면 판례상 임대인도 반환 의무를 질 수 있습니다.

Q2. 임대인이 재건축한다며 계약을 거절하면 권리금을 못 받나요?
제10조 제1항 7호의 철거·재건축 사유가 실제로 인정되면 정당한 사유가 되어 권리금 회수기회 보호가 적용되지 않을 수 있습니다. 다만 이 사유에 해당하는지는 구체적 요건을 따져야 하므로, 상황에 따라 다르며 최종 판단은 변호사 상담이나 법원에서 확인해야 합니다.

Q3. 손해배상은 정확히 얼마를 받을 수 있나요?
신규임차인과 약정한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 상한입니다. 실제 손해액은 개인 상황에 따라 다르며, 정확한 산정은 감정평가나 법률 상담을 통해 확인하는 것이 안전합니다.

Q4. 상가 규모가 커서 환산보증금을 넘으면 아예 보호를 못 받나요?
아닙니다. 환산보증금을 넘으면 계약갱신 요구 같은 일부 조항은 적용되지 않을 수 있지만, 권리금 회수기회 보호(제10조의3~10조의9)는 환산보증금과 무관하게 그대로 적용됩니다.

Q5. 대규모 쇼핑몰이나 전통시장 안 가게도 보호받나요?
대규모점포·준대규모점포 안의 매장은 원칙적으로 권리금 보호 대상에서 제외됩니다. 다만 전통시장은 예외적으로 대규모점포에 있어도 보호 대상에 포함됩니다.

사례

사례 1 — 임대인이 새 임차인에게 고액 임대료를 요구한 경우
임차인이 신규임차인을 구해 권리금 계약까지 마쳤는데, 임대인이 주변 시세보다 현저히 높은 차임을 요구해 신규임차인이 계약을 포기했다면, 이는 제10조의4 제1항 제3호의 방해행위에 해당할 수 있습니다. 임차인은 손해배상을 검토할 수 있습니다.

사례 2 — 임대인이 1년 넘게 비워둔 상가를 재건축하는 경우
임대차 종료 후 임대인이 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않았다면, 이는 정당한 사유(제10조의4 제2항 제3호)에 해당해 권리금 회수기회 보호가 적용되지 않을 수 있습니다. 실제로는 재건축 계획·진행 상황 등 구체적 사실관계를 따져야 합니다.

정리

• 상가 권리금은 새 임차인에게서 받는 것이 원칙이며, 임대인에게 직접 청구할 수 있는 것은 아니다.
• 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 회수를 방해하면 안 되며, 방해행위는 4가지로 정해져 있다.
• 방해행위라도 신규임차인의 자력 부족, 1년 6개월 이상 미사용 등 정당한 사유가 있으면 예외다.
• 손해배상액은 신규임차인 약정 권리금과 종료 시점 권리금 중 낮은 금액이 상한이며, 청구권은 3년 안에 행사해야 한다.
• 대규모점포(전통시장 제외)·국공유재산 상가는 권리금 보호 대상에서 빠진다.
• 환산보증금을 넘는 큰 상가라도 권리금 조항은 예외적으로 그대로 적용된다.

바로 따라 하기 체크리스트

• 임대차 종료 6개월 전부터는 신규임차인을 미리 구해 권리금 계약을 준비했다
• 임대인의 행위가 방해행위 4가지 중 무엇에 해당하는지 확인했다
• 정당한 사유(자력 부족·1년 6개월 미사용 등)에 해당하는 상황인지 점검했다
• 손해배상 청구권 소멸시효(임대차 종료일로부터 3년)를 확인했다
• 표준권리금계약서 양식을 국토교통부 홈페이지에서 확인했다
• 상황이 복잡하면 대한법률구조공단이나 변호사 상담을 검토했다

계약갱신을 먼저 요구하려는 상황이라면 계약갱신청구권 행사 방법도 함께 확인하면 도움이 됩니다. 권리금 관련 상황이 궁금하면 댓글로 남겨 주세요.

이 글의 사실 정보는 법령 원문과 법제처의 공식 안내만을 근거로 했습니다. 위 내용은 2026년 9월 11일 원문을 직접 확인한 기준이며, 법령은 개정될 수 있습니다. 개인 상황에 따른 판단은 대한법률구조공단(국번없이 132) 또는 변호사 상담에서 최종 확인하세요.

참고한 공식 문서

• 국가법령정보센터 「상가건물 임대차보호법」 제2조·제3조·제10조·제10조의3~10조의9 — 권리금 정의·회수기회 보호·적용 제외·표준계약서
• 국가법령정보센터 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조 — 지역별 환산보증금 기준액
• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「상가건물 임대차 - 권리금」 — 권리금 회수 대상, 임대인 반환의무 판례 요지

위 내용은 2026년 9월 11일 국가법령정보센터·법제처 공식 페이지를 직접 확인한 기준이며, 법령은 개정될 수 있습니다.